RENDITE/INVESTOBJEKT mit langfristigem, solidem Discount-Mieter (Food & Non-Food-Sektor)

Ort Eichenau

Land DEU

Kaufpreis 1.785.000 €

Objektart Einzelhandel

Ausstattung Standard

Baujahr 1985

Objektbeschreibung

INVEST-OBJEKT: Gewerbefläche mit namhaftem Mieter aus dem Discount-Bereich (Food & Non-Food-Sektor)

Zum Verkauf steht eine vollwertige Nahversorgungs-Gewerbeeinheit in zentraler Lage von Eichenau. Die Einheit ist langfristig an einen etablierten Lebensmitteldiscounter vermietet und erfüllt eine zentrale Versorgungsfunktion in idealer Lage im Ortskern. Das Objekt ist Teil eines Wohn- und Geschäftshauses in Massivbauweise (Bj. 1985).

Die Ladenfläche wurde 2017/2018 mieterbezogen umgebaut / teilrenoviert; wesentliche infrastrukturelle Komponenten (z.B. Lastenaufzug) wurden 2019/2020 erneuert. Im Kaufpreis enthalten sind zudem 5 Tiefgaragenstellplätze.

INVESTMENT-SUMMARY (AUF EINEN BLICK)

* OBJEKT: Ladeneinheit Nr. 1 lt. Aufteilungsplan
inkl. Nebenflächen und 5 Tiefgaragenstellplätzen, Nutzungsrecht an 13 oberirdischen Stellplätzen
* NUTZUNG: Lebensmitteldiscounter (Food / Non-Food)
* VERMIETUNGSSTAND: solide und langfristig vermietet
- seit 09.04.2018
- Festlaufzeit 10 Jahre mit 5maliger, automatischer Verlängerungsoption à 2 Jahre
- danach jährliche Verlängerung
- Index-Wertsicherung, letzte Erhöhung 10/2023
* LAGE: zentrale, sehr gute Ecklage im Ortskern von Eichenau
* JAHRESMIETEINNAHMEN: Gesamt (netto): 113.246,78 €
* TEILEIGENTUM: WEG mit 510,9 /1.000 Miteigentumsanteilen
* WEG-Struktur: 1 Laden, 4 Büro/Praxiseinheiten, 6 Wohnungen, 26 Tiefgaragenstellplätze

KAUFPREIS: 1.785.000 € inkl. 5 Tiefgaragenstellplätzen (*)
(*) HINWEIS: Der Verkauf erfolgt umsatzsteuerpflichtig unter Anwendung des § 13b UStG (Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers / Reverse-Charge-Verfahren).

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VILGERTSHOFER IMMOBILIEN GMBH & CO. KG

EIGENSCHAFTEN UND ANNEHMLICHKEITEN

Flächen
Standort
82223 Eichenau
Adresse
Hauptstraße 17-19
Etage
0 von 3
Gesamtfläche
ca. 860,93 m²
Verkaufsfläche
ca. 602,39 m²
Grundstück
ca. 1.949,00 m²
Anzahl Stellplätze
18
Vermietbare Fläche
ca. 809,17 m²

Ausstattung
Stellplatz
Ja
Ausstattung
Standard
Fliesen
Ja
Stein
Ja
Lastenaufzug
Ja
Tiefgaragenstellplatz
Ja
Parken im Freien
Ja
Bauweise
Massivbau

Energie & Heizung
Baujahr1985
EnergieausweisVerfügbar
EnergieausweistypVerbrauchsausweis
Gültig bis15.03.2028
PrimärenergieträgerErdgas (leicht)
Endenergiebedarf Strom383.90 kWh/(m²·a)
Endenergiebedarf Wärme173.60 kWh/(m²·a)
EnergieträgerGas

Objekt & Status
Objekttyp
Einzelhandelsladen
Nutzungstyp
Anlage
Verfügbarkeit
Verfügbar
Vermarktungstyp
Kauf
Baujahr
1985
Zustand
Gepflegt
Verfügbarkeit
Verfügbar

Lageinformationen

Objektdaten
Standort
82223 Eichenau
Adresse
Hauptstraße 17-19
Etage
0 von 3

Das Objekt befindet sich – prominent und gut sichtbar - an der Hauptstraße 17-19, Ecke Frühlingsstraße in 82223 Eichenau. Die Gemeinde befindet sich im Landkreis Fürstenfeldbruck und gehört mit ca. 12.000 Einwohnern zu den mittelgroßen, stabil gewachsenen Wohnstandorten in der Metropolregion, ca. 20 km von München entfernt. Dank der guten Verkehrsanbindung und S-Bahn-Anschluss ist Eichenau ein etablierter Wohn- und Versorgungsstandort im westlichen Einzugsgebiet von München. Die Gemeinde zeichnet sich durch eine klare Wohnprägung, eine solide Bevölkerungsstruktur sowie eine konstant hohe Nachfrage nach wohnortnaher Versorgung aus.

Die Hauptstraße bildet die zentrale Orts- und Geschäftsachse mit mehreren Einzelhandels- und Dienstleistern, Gastronomie und Wohnnutzung.

Die Mikrolage ist geprägt durch:
- Hohe Alltagsfrequenz
- Begrenztes Angebot vergleichbarer Flächen
- Stabile Nachfrage nach Nahversorgung
- Bushaltestelle in kurzer fußläufiger Entfernung, wodurch die Erreichbarkeit für Kunden ohne Pkw sowie für Mitarbeiter zusätzlich unterstützt wird

ÖPNV:
Bushaltestelle (Wiesenstraße - Linien 860 / 861 / 8500): ca. 90 Meter
Anschluss an S-Bahn (Linie S4), Bahnhof 1,2 km

VERKEHRSANBINDUNG:
Nähe Autobahn A8 und A99, Bundesstraße B2 und B471.

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HAUSGELD & UMLAGEFÄHIGE KOSTEN

Hausgeld-Vorauszahlungen an WEG 2025 (lt. Wirtschaftsplan):
27.660 € (inkl. Rücklagenbildung, Verwaltung, Heizung)

Gemäß Mietvertrag umlagefähige Kosten:
* Heizung, Wasser, Kanal (nach Abrechnung WEG)
* öffentliche Straßenreinigung (nach MEA)
* Schnee- und Eisbeseitigung / Hausmeister (nach MEA bzw. Kosten)
* Gebäudeversicherung (nach Abrechnung WEG)
* Wartungen und damit verbundene Kosten an
Automatiktüre, Klimaanlage, Lüftung, Lastenaufzug

Folgende Verträge hat der Mieter direkt mit Versorgern abgeschlossen:
* Wartungsverträge
* Strom
* Müllentsorgung

KLEIN- UND SCHÖNHEITSREPARATUREN:

Gemäß Kleinreparaturklausel sind diese im Einzelfall bis netto 500 € (jährlich max. 1.500 €) vom Mieter zu tragen. Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen.

KOSTENÜBERBLICK:
Kosten 2024: ca. 41.000 €, davon nicht umlagefähig: ca. 22.500 €

Kostenprognose 2025 / Hochrechnung:
ca. 48.000 € gesamt (inkl. Reparaturen/Instandhaltung),
davon nicht umlagefähig: ca. 20-25.000 €

RÜCKLAGEN & SONDERUMLAGEN

Rücklagen:
* 2024: 23.425 € (WEG gesamt inkl. TG: 49.690 €)
* 2025: 27.541 € (WEG gesamt inkl. TG: 57.840 €)
(Hochrechnung, Hausgeldabrechnung liegt noch nicht vor)

Sonderumlagen:
* 2024: Bereit bezahlte Sonderumlage für TG-Rolltor & Ingenieurleistung für TG-Sanierung
17.718 € (Gesamtkosten WEG: 11.000 € + 30.000 €)
* 2025: Keine Sonderumlagen

Die Tiefgaragensanierung (insgesamt 26 Stellplätze) in den nächsten Jahren von der WEG durchgeführt, hierzu gibt es jedoch noch keine Beschlüsse oder einen Kostenplan.

GRUNDSTEUER:
Die jährliche Grundsteuer beträgt (für Laden und 5 x TG) jährlich aktuell 1923 € (2024: 1.773 €)

HINWEIS AUFZUG:
Der Wartungs- und Notrufvertrag läuft seit 01.01.2026 direkt zwischen dem Mieter und der Wartungsfirma.
Die letzte TÜV-Prüfung des Aufzugs erfolgte am 16.01.2026.